Nastavení tržní ceny
Nastavení tržní ceny je základ pro úspěšný prodej. Vyhotovuji i odhad tržní ceny pro dědické řízení, ať už se jedná o dům, byt, chatu, garáž nebo pozemek. Pokud budete chtít tržní odhad nemovitosti, můžeme se setkat na vší nemovitosti. Zabere to asi půl hodiny na místě a do dvou dnů jsem schopen Vám zpracovaný odhad zaslat na email nebo vytisknout. Na ceně se domluvíme předem, záleží na vzdálenosti a velikosti nemovitosti (500 – 1.500,-).
Jak připravit nemovitost
Nemovitost je třeba na prodej připravit a to proto, že první dojem je opravdu důležitý. Nemovitost by měla být uklizená, a plně funkční, tzn. aby svítily všechny světla a vše fungovalo. V případě rodinného domu se zahradou musí být upravená i zahrada. Nevíte si rady se zahradou? Můžu doporučit: sekání trávy. Pokud máte nemovitost před rekonstrukcí nedoporučuji Vám vynakládat velké investice do rekonstrukce. Raději důkladně ukliďte a jen vymalujte na bílo. Následnou rekonstrukci si chce většinou každý kupující řešit podle svých představ. Při osobní prohlídce nemovitosti, Vám poradím, co je potřeba udělat.
Focení nemovitosti
Když už máme nemovitost uklizenou a nachystanou k prodeji, přichází čas k nafocení nemovitosti. Samozřejmě i počasí je důležité neboť fotky s modrou oblohou vypadají mnohem lépe než za deště, sněhu nedej bože za tmy. V post-produkci mohu modrou oblohu dodělat, ale přirozený svit slunce a prosvětlení celé nemovitosti je k nezaplacení. Pokud chceme prodat Vaší nemovitost za co nejvyšší cenu, je prezentace opravdu důležitá. Nezapomínejme na to, že v prodeji je mnohem více nemovitostí, které nám budou konkurovat.
Základní body pro úklid před nafocením nemovitosti naleznete zde: Jak připravit nemovitost na focení
Mohu Vám nabídnout:
- profesionální fotky (širokoúhlý objektiv, ale nezkresluje realitu jako „rybí oko“)
- fotky a video z dronu včetně ohraničení pozemku (hlavně u rodinných domů a pozemků)
- virtuální prohlídku (potencionální kupující si může celou nemovitost projít z pohodlí domova)
- přesný půdorys s rozměry místností
- vizualizace (u nemovitostí před rekonstrukcí vizualizace ukáže, jak může nemovitost vypadat po rekonstrukci)
Viz. odkaz: Fotografická činnost
Prezentace Vaší nemovitosti
Na první místo vkládám poutavé video, následuje virtuální prohlídka, a pak tři úvodní fotografie. Samotný popis nemovitosti by neměl být úplně strohý, ale nemusí to být ani román na A4, osobně spíš píšu základní a podstatné informace k nemovitosti. Každý týden „topuji inzerát“ (posunutí inzerátu na první pozici).
Inzerce nemovitosti:
- sreality.cz (je sice nejdražší, ale navštěvuje jí více jak 90% kupujících.
- idnes.cz (levnější, ale už takový dosah na potencionální kupující nemá
- bazos.cz (zdarma – proto jej navštěvuje dost zájemců)
- sociální sítě (v dnešní době dobrá věc)
- existuje další deset serveru na prodej nemovitostí, ale statisticky to jsou zanedbatelná čísla
Prohlídky nemovitosti
Prohlídky Vaší nemovitosti můžu zajišťovat sám, ale samozřejmě záleží na Vás, jestli chcete být přítomni či nikoliv. Vyzdvihuji klady, ale nezatajuji vady neboť dle zákona může kupující do pěti let reklamovat skryté vady. Před samotnou prohlídkou musí být nemovitost opravdu uklizená (rozvěšené spodní prádlo po bytě nepůsobí dobře). Vyvětrat a třeba uvařit kávu, ať to dům pěkně provoní. Jezdím na prohlídky vždy dříve, abych popřípadě vyvětral, zkontroloval nebo navoněl Vaší nemovitost. Pro kupující si vždy připravím v papírové formě základní data o nemovitosti (např. kolik se platí do fondu oprav, co se rekonstruovalo, jaké jsou poplatky za energie atd.).
Jednání se zájemcem o koupi
Našli jsme pro Vás potencionálního kupce a odsouhlasili si kupní cenu. Dalším krokem je schůzka s finančním poradcem (zjistíme takřka ihned, zda kupující jsou schopni nemovitost zafinancovat), a to i v případě, že kupující mají vlastní zdroje. Následuje rezervační smlouva a složení zálohy na kupní cenu (je to projev seriózního zájmu o nemovitost a zavazuje obě strany k podpisu kupní smlouvy a následné úschovy kupní ceny dle dohodnutých podmínek).
Podpis kupní a depozitní smlouvy
Dokumentů k podpisu je opravdu hodně (GDPR, formulář AML, úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy, kupní smlouvy, depozitní smlouvy, návrh na vklad kupních smluv, návrh na vklad zástavních smluv, atd.). Ale nemusíte se bát, vším Vás bezpečně provedu. Každý prodej má své specifika a méně či více se od sebe liší, zde Vám ukážu ten nejběžnější příklad, a to prodej nemovitosti bez zástavy, financovaný hypotéčním úvěrem.
Jakmile máme podepsanou rezervační smlouvu a složenou zálohu na kupní cenu, nechám u advokátní kanceláře vypracovat návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Tyto dokumenty si chce samozřejmě kupující i prodávající prohlédnout dříve, než něco podepíše, ale vyžaduje je i banka kupujících, která zajištuje financování zájemců o koupi. Banka bude potřebovat aktuální odhad nemovitosti (odhadce z banky), doložení příjmů kupujících, list vlastnictví, nabývací titul k nemovitosti, PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) a další podklady, samozřejmě se vším jsem Vám schopen pomoci. Jakmile je vše připravené a odsouhlasené přichází den „D“, kdy se všichni sejdeme v advokátní kanceláři a vše podepíšeme (kupní, depozitní, zástavní, úvěrové smlouvy a návrhy na vklad).
Zaplacení kupní ceny a Katastr nemovitostí
Po podpisu smluv kupující převedou vlastní zdroje do úschovy, vloží se zástavní smlouvy na katastr nemovitostí a následně banka načerpá zbylou část kupní ceny, taktéž do úschovy. Jakmile je v úschově složená celá kupní cena (všechny peníze), vkládáme na katastr kupní smlouvy a čekáme cca měsíc až katastr nemovitostí přepíše nemovitost na nové majitele.
Předání nemovitosti a výplata peněz z úschovy
Po tom, co jsou kupující zapsáni na katastru nemovitostí a jsou splněné všechny podmínky depozitní smlouvy, advokát vyplácí prodávajícím peníze z úschovy. Proběhne předání samotné nemovitosti včetně předávacího protokolu a přepis energií.
Toto je nejběžnější příklad při prodeji, ale je spoustu ovlivňujících faktorů, jako např. výmaz zástavního práva prodávajících, nesoulad stavby s katastrem apod., které celý proces mění a zvětší části prodlužují.