Prodej nemovitosti – základní body

Nastavení tržní ceny

První co při prodeji nemovitosti budeme řešit je samozřejmě cena, za kterou se dá nemovitost prodat. Nastavení tržní ceny je základ pro úspěšný prodej. V dnešní době je několik srovnávačů cen nemovitostí, jako je třeba https://www.valuo.cz/, ale musíte znát i vývoj realitního trhu, aby jste cenu stanovili správně. Spolu to určitě zvládneme.

Příprava nemovitosti k prodeji

Druhý bod je stav nemovitosti a samotná příprava na prodej. Nemovitost by měla být uklizená, a plně funkční, tzn. aby svítily všechny světla a vše fungovalo. V případě rodinného domu se zahradou musí být upravená i zahrada. Nevíte si rady se zahradou? Můžu doporučit: sekání trávy. První dojem je hodně důležitý. Pokud máte nemovitost před rekonstrukcí nedoporučuji Vám vynakládat velké investice do rekonstrukce. Raději důkladně ukliďte a jen vymalujte na bílo. Následnou rekonstrukci si chce každý kupující řešit podle svých představ.

Nafocení nemovitosti a její prezentace

Když už máte nemovitost uklizenou a nachystanou k prodeji, přichází čas k nafocení nemovitosti. Osobně se řídím i podle počasí neboť fotky s modrou oblohou vypadají mnohem lépe než za deště, sněhu nedej bože za tmy. Samozřejmě můžu modrou oblohu v postprodukci dodělat, ale přirozený svit slunce a prosvětlení celé nemovitosti je k nezaplacení. Pokud chcete prodat svou nemovitost za co nejvyšší cenu, je prezentace opravdu důležitá. Nezapomínejte na to, že v prodeji je mnohem více nemovitostí, které vám budou konkurovat. Ukázky mé práce: vizualizace360.cz

Základní body pro úklid před nafocením nemovitosti naleznete zde: Jak připravit nemovitost na focení

Doporučuji:

profesionální fotky
fotky a video z dronu včetně ohraničení pozemku (hlavně u rodinných domů a pozemků)
virtuální prohlídku (potencionální kupující si může celou nemovitost projít z pohodlí domova)
přesný půdorys s rozměry místností
vizualizace (u nemovitostí před rekonstrukcí vizualizace ukáže, jak může nemovitost vypadat po rekonstrukci)

Samotný popis nemovitosti by neměl být úplně strohý, ale nemusí to být ani román na A4, osobně spíš píšu podstatné informace k nemovitosti.

Inzerce nemovitosti:

sreality.cz (je sice nejdražší, ale navštěvuje jí více jak 90% kupujících.
idnes.cz (levnější, ale už takový dosah na potencionální kupující nemá
bazos.cz (zdarma)
sociální sítě (v dnešní době dobrá věc)
existuje další deset serveru na prodej nemovitostí, ale statisticky to jsou zanedbatelná čísla

Prohlídky nemovitosti

Vyzdvihnu klady, ale nezatajuji vady neboť dle zákona může kupující do pěti let reklamovat skryté vady. Před samotnou prohlídkou musí být nemovitost opravdu uklizená (rozvěšené spodní prádlo po bytě nepůsobí dobře), vyvětrat a třeba uvařit kávu, ať to dům pěkně provoní. Pro kupující si připraví v tištěné podobě, základní data o nemovitosti (např. kolik se platí do fondu oprav, co se rekonstruovalo, jaké jsou poplatky za energie atd.)

Máme zájemce o koupi

Když se najde potencionální kupec a odsouhlasíme si cenu (případná sleva), je vhodné postoupit k dalšímu kroku a tím je schůzka s finančním poradcem (zjistíme takřka ihned, zda kupující jsou schopni nemovitost zafinancovat). Doporučuji profesionála v boru: Jiří Zedník finanční poradce. Následuje rezervační smlouva a složení zálohy na kupní cenu (je to projev seriózního zájmu o nemovitost a zavazuje obě strany k podpisu kupní smlouvy a následné úschovy kupní ceny dle dohodnutých podmínek).

Příprava a podpis kupní a depozitní smlouvy (úvěrové smlouvy)

Dokumentů k podpisu je opravdu hodně (GDPR, formulář AML, úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy, kupní smlouvy, depozitní smlouvy, návrh na vklad kupních smluv, návrh na vklad zástavních smluv, atd.). Každá nemovitost je specifická, a to i proces prodeje, takže zde zmíním jen ten nejběžnější.

U advokátní kancelář nechám vypracovat návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Banka kupujících, která zajištuje financování zájemců o koupi bude potřebovat aktuální odhad nemovitosti (provede odhadce z banky), doložení příjmů kupujících, list vlastnictví, nabývací titul k nemovitosti, PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) a další podklady. Jakmile je vše připravené přichází samotný podpis všech smluv (kupní, depozitní, zástavní, úvěrové a návrhy na vklad).

Fáze zaplacení kupní ceny a čekání na přepis nemovitosti

Den „D“ sejdeme se všichni v advokátní kanceláři a vše podepíšeme. Po podpisu smluv kupující převedou peníze do úschovy, v případě financování hypotečním úvěrem převedou do úschovy vlastní prostředky a následně čerpají hypoteční úvěr, taktéž do úschovy. Jakmile je v úschově složená celá kupní cena (všechny peníze), vkládáme na katastr kupní smlouvy (u hypotéky i zástavní smlouvy) a čekáme cca měsíc až katastr nemovitostí přepíše nemovitost na nové majitele.

Vyplacení peněz z úschovy a předání nemovitosti

Jakmile jsou kupující zapsáni na katastru nemovitostí a jsou splněné všechny podmínky depozitní smlouvy, advokát vyplácí prodávajícím peníze z úschovy. Proběhne předání nemovitosti a přepis energií.

Toto je nejběžnější příklad při prodeji, ale je spoustu ovlivňujících faktorů, jako např. výmaz zástavního práva prodávajících, nesoulad stavby s katastrem apod., které celý proces mění a zvětší části prodlužují.

Jak vidíte úkonu není úplně málo a každý prodej nemovitosti je specifický to mi věřte.